Что такое чистовая отделка - как принимать квартиру у застройщика

Чистовая отделка квартиры в новостройке завершена и застройщик приглашает получить ключи – это долгожданный момент для каждого дольщика, однако для того, чтобы радость от получения долгожданной квартиры не померкла, ему должны предшествовать два этапа:

проверка отделки квартиры;
подписание документов о приемке квартиры.

Необходимо более подробно ознакомиться с тонкостями приемки квартиры для того, чтобы впоследствии не пришлось устранять дефекты за свой счет.

Различие между чистовой и черновой отделкой

При покупке жилья в объявлении мы достаточно часто встречаем фразу чистовая отделка. Однако что такое чистовая отделка квартиры, и чем она отличается от черновой, знают не все. На первичном рынке квартира, как правило, продается с черновой отделкой. В этом случае в квартире используются самые простые и дешевые материалы, а сдается она с «голыми» стенами, полом и потолком. Жить в такой квартире разумеется нельзя, необходимо делать косметический ремонт.

Квартиры и дома с чистовой отделкой стоят значительно дороже. При чистовой отделке выполнены все штукатурные и шпаклевочные работы, а также другие работы, которые позволят сразу после приемки завести мебель, заселиться в помещение и эксплуатировать его по назначению.

Однако определение «чистовой» отделки — это всего лишь распространенный в обиходе термин, в то время как юридическую силу имеют только положения, зафиксированные в документах. Поэтому перед приемкой необходимо разобраться, что входит в чистовую отделку квартиры в новостройке. Определенных стандартов регламентированных законом, определяющих понятие чистовой отделки в настоящий момент не существует. В данном вопросе стороны, как правило, руководствуются обычаями делового оборота, а также общепринятыми в строительстве понятиями. Как правило, дольщик, принимающий квартиру с черновой отделкой, вправе рассчитывать на получение голой коробки, но при этом квартира должна быть оснащена необходимыми коммуникациями и межкомнатными перегородками, а именно должны быть выполнены такие работы:

штукатурка стен;
стяжка полов;
прокладка системы отопления;
подводка канализации;
подведение горячего и холодного водоснабжения;
разводка электричества без подключения электроприборов;
подведение телефона, радио и телевизионного кабеля;
установка окон и входной двери.

Чистовая отделка должна содержать все то, что предусматривает черновая отделка и дополнительно к этому:

на пол должно быть уложено покрытие (ламинат, линолеум и др.);
стены также должны иметь покрытие (обои, плитка или покраска), под покрытием стены должны быть оштукатурены
помимо разводки электричества должны быть установлены выключатели и розетки согласно проекту;
кухня должна быть оснащена электрической или газовой плитой, которая должна быть установлена и подключена;
окна, межкомнатные входные двери должны быть либо изготовленный из материала, не требующего окраски (пластик) либо окрашены;
если дом многоквартирный, лифт должен функционировать и, соответственно, быть сдан в эксплуатацию.

Учитывая отсутствие нормативных требований относительно перечня работ, которые должна включать в себя чистовая отделка в данном случае необходимо руководствоваться проектной документации и договором долевого участия, заключённым между должником и застройщиком, который должен отражать полный перечень всех отделочных работы и материалов. Требовать от застройщика исполнение обязательств можно только в том случае, если они были закреплены договором, устное обещание относительно характеристик бытовых и сантехнических приборов оконный дверей и отделочных работ приниматься во внимание не могут.

В каком порядке производят чистовой ремонт новой квартиры

Качественное выполнение чистового ремонта квартиры возможно только при соблюдении технологии и последовательности проведения каждой из отделочных работ.

Имеет смысл начать отделку сверху и закончить внизу.

Работы, сопровождающиеся большим количеством грязи, лучше проделать в самом начале. Например, укладку керамической плитки в ванной и на кухне. Кроме того, нужно полностью завершить сантехнические и электрические работы.

Затем производится чистовой ремонт потолков в квартире. Он будет зависеть от выбранного типа покрытия и технологии его монтажа.

Вслед за потолком при помощи одного из следующих методов отделываются стены:

окрашивание;
наклеивание обоев;
нанесение декоративной штукатурки;
укладка плитки.

Завершив работы в верхней части, можно приступать к напольному покрытию:

паркетная доска;
ламинат;
плитка;
линолеум;
ковролин.

И, наконец, остаются «мелочи», необходимые для комфортного проживания в квартире: межкомнатные двери, кухонная плита, светильники, бытовая техника и т. д.

Особенности приемки квартиры с чистовой отделкой

Работы по чистовой отделке помещения являются одними из самых трудоемких и затратных. Если поторопиться с приемкой квартиры, не зафиксировав все возможные недостатки и наспех подписав акт приемки квартиры, устранять их придется за свой счет. О том, как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой рассказывает закон № 214 ФЗ. Он предусматривает специальную процедуру приемки, которая имеет несколько этапов:

Оповещение

Дольщик оповещается о необходимости принять квартиру почтовым уведомлением. Сроки и процедура оповещения должны быть также зафиксированы в договоре. Если приблизительный срок наступил, а приглашение на осмотр застройщик не присылает, необходимо обратиться к строительной компании самостоятельно и потребовать назначить время осмотра квартиры.

Совет дольщику! Если застройщиком игнорируются обращения дольщика или безосновательно переносятся сроки осмотра, необходимо обращаться в суд и требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег.

Осмотр квартиры

Перед началом осмотра ознакомитесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра квартиры. О своем намерении изучить документы лучше сообщить застройщику заранее в письменной форме, чтобы не срывать и не откладывать процедуру осмотра. Принимать участие в этой процедуре должны:

застройщик;
управляющая компания;
дольщик или его представитель на основании нотариальной доверенности (в качестве предстателя может выступать юрист)

Совет дольщику! В ваших интересах пригласить на осмотр эксперта в области строительства, который укажет на нарушения и проконтролирует соблюдение норм и стандартов строительства.

Фиксация дефектов строительства

Подробное описание состояния, в котором должна сдаваться квартира должен содержать договор, его следует взять с собой на осмотр. В ходе проверки следует:

осмотреть квартиру на предмет наличия трещин в стенах, потолке и полах;
проверить работу вентиляции с помощью листка бумаги или огня;
проверить работу окон и дверей, работу фурнитуры, отсутствие трещин и повреждения стеклопакетов;
оценить качество оклейки обоев, покрытия полов.
проверить работу сантехники и электрических приборов;
сопоставить фактическую планировку квартиры с технической документацией, желательно перепроверить площадь квартиры.

Все дефекты следует зафиксировать в своем блокноте для того, чтобы в дальнейшем перенести их в соответствующие документы.

Устранение дефектов

Если дефекты была обнаружены, у дольщика есть право требовать от застройщика:

устранить дефекты в течение разумных сроков;
уменьшить цену договора на сумму необходимую для их устранения;
требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счет застройщика;

Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению.

Повторный осмотр квартиры

После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашен на осмотр повторно. Процедура в этом случае будет соответствовать описанной выше.

Подписание акта приемки квартиры

Только после того, как качество квартиры и чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приемки и регистрировать право собственности на квартиру.

Укладка плитки при чистовом ремонте квартиры

Работы по укладке керамической плитки также можно отнести к чистовому ремонту квартиры, поскольку это один из завершающих этапов отделки. В данный пункт включается и затирка швов между плитками, этот штрих не менее важен при обустройстве ванной комнаты. Такие работы оставят после себя много грязи.

Желательно идти в магазин керамической плитки, зная, каким бы вы хотели видеть готовое помещение. Таким образом, при знакомстве с ассортиментом магазина вам будет значительно проще понять, как та или иная модель плитки впишется в концепцию вашей ванной комнаты. Не стоит покупать плитку исходя из примерных представлений о размерах помещения. Точность особенно важна, если вы хотите использовать два и более вида плитки либо создать декоративное панно.

На сайтах многих производителей материала имеются специальные программы, позволяющие изобразить проект комнаты и нанести на него замеры с целью расчета необходимого количества покрытия. Это в значительной мере упростит вам задачу. Однако, если такой программы нет, вы можете нарисовать план в графическом редакторе или на листе бумаги.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

Как принимать квартиру от застройщика
Этапы ремонта в квартире
Косметический ремонт под ключ

Использование ряда рекомендаций позволит сэкономить плитку и оставить минимум кусочков. Появившиеся в процессе укладки обрезки можно будет применить в углах комнаты.

Выкладывая горизонтальные ряды плитки, начните с целой в одном углу комнаты, тогда обрезок ляжет в угол у противоположной стены. Разумеется, для этого следует выбрать менее заметный участок и прикинуть, какой фрагмент на него придется. Слишком узкий кусок плитки вряд ли получится красиво обрезать и втиснуть в угол. А если стена находится прямо напротив двери, такая укладка может испортить весь вид ванной. В этом случае целесообразно начать от середины стены, чтобы у краев аккуратно отрезать равномерные куски.

Метод укладки определяется размерами стен и плитки. В зависимости от этих параметров оптимальной может быть укладка от краев или от центра.

Срезанный край плитки скроет цельная плитка, уложенная от угла смежной стены. Стыковку двух обрезков можно сгладить, отшлифовав один из них. Внешние стыки прячутся за декоративным уголком.

Укладку вертикальных рядов также стоит продумать заранее. Не очень красиво будет смотреться узкий отрезок под потолком, поэтому лучше начать ряд с цельной плитки и завершить его полоской у пола.

Зачастую нижний ряд плитки в ванной комнате оказывается полностью спрятан за сантехникой и различными аксессуарами.

Уложенный вдоль пола узкий участок будет практически незаметен, а также скроется обрезанный край плитки. Укладывая нижний ряд плитки в последнюю очередь, можно избежать многих проблем.

Начало горизонтального ряда зависит и от других обстоятельств: особенностей дизайн-проекта (чередование рядов контрастного цвета, использование фризов и т. д.), местоположения сантехники и мебели. Так, возле ванны лучше расположить плитку таким образом, чтобы бортик скрыл горизонтальный шов. Это убережет шов от излишней влаги и сохранит эстетический вид укладки.

На расположение горизонтальных и вертикальных рядов влияет также толщина швов между плитками. На первый взгляд это может показаться незначительным, однако на большой стене, отделанной некрупной плиткой, разница будет весьма заметна.

При использовании плитки маленького размера учитывать толщину швов нужно обязательно, поскольку в этом случае ошибиться очень легко.

Для укладки плитки на стену вполне достаточно швов шириной 1,5–2 мм. После использования затирки просветы визуально будут казаться еще шире.

Составляя схему раскладки, необходимо иметь в виду также размеры и место расположения декоративных элементов (фризов, бордюров и т. п.). Тщательно продуманный план поможет избежать ошибок и сократить расходы на закупку лишнего материала.

Весьма эффектно смотрится плитка с 3D-дизайном. Помимо ванной комнаты, можно порекомендовать уложить плитку везде, где это нужно: на кухне, в коридоре, на балконе или лоджии.

Документирование процедуры приемки квартиры

Документ, в котором отражаются недостатки принимаемой квартиры называется смотровой лист или дефектная ведомость – подобную бумагу обязан выдать застройщик при приемке квартиры. Чем подробнее будет составлен тот документ, тем больше шансов будет у дольщика в, случае возникновения конфликтной ситуации, отстоять свои права в суде. В дефектном акте следует указать:

порядковый номер записи;
пункт договора, предусматривающий требования к состоянию квартиры на момент сдачи;
подробное описание допущенного строительного дефекта;

Акт составляется в присутствии всех участников осмотра и подписывается ими. В случае отказа по каким-либо причинам одной из сторон от подписи, это фиксируется в акте, после чего он направляется стороне почтовым отправлением с уведомлением.

Важно. Не подписывать акт приемки квартиры до устранения всех обнаруженных недостатков – это право дольщика. Если застройщик не устраняет их в оговоренные сроки, он будет обязан уменьшить стоимость квартиры на сумму, в которую обойдется предстоящий ремонт.

Итак, в случае если жилье не отвечает требованиям по качеству, у дольщика есть два выхода:

Не подписывать акт приема-передачи квартиры до устранения застройщиком всех недостатков.
Подписать акт, дополнительно составив к нему приложение, свидетельствующие о принятии квартиры с дефектами, в котором отразить подробно все допущенные застройщиком недочеты.

В обоих случаях у дольщика будет право взыскать моральный и материальный ущерб с заказчиком в судебном порядке.

Как выбирать обои для чистового ремонта новой квартиры

Ремонт стен в новой квартире можно завершить чистовой отделкой обоями.

Рынок отделочных материалов может предложить бесконечное множество видов этого покрытия на любой вкус и кошелек с учетом особенностей конкретного помещения. Гладкие обои лучше клеить на идеально ровную поверхность стен. Фактурные обои с объемным рисунком помогут скрыть небольшие дефекты и неровности, поэтому подойдут для любой основы.

Обои холодных оттенков будут выгоднее смотреться в комнатах, выходящих окнами на солнечную сторону. Голубой, серый, сиреневый цвета способны зрительно увеличить пространство, что весьма актуально для малогабаритных квартир.

Обои теплых тонов (желтого, бежевого, золотистого) сделают уютнее комнаты на северной стороне. Для коридора и прихожей подойдут моющиеся обои ярких, насыщенных оттенков. Выбор цвета для гостиной зависит исключительно от ваших вкусовых предпочтений и желаемого стиля интерьера; здесь одинаково хорошо смотрятся как светлые, так и темные тона.

Для спальни предпочтительнее обои приглушенных полутонов. Эта комната предназначена для сна и отдыха, слишком яркие цвета могут раздражать и мешать уснуть. Неплохим выбором станет оформление одной из стен фотообоями с видами природы.

Будьте внимательны при покупке обоев: все части полотна должны быть из одной партии, чтобы не нарушалась тональность. Дело в том, что при их производстве для каждой партии в автомат может быть заправлено разное количество краски. В магазине эта разница будет не так заметна, однако на стене она непременно бросится в глаза.

По этой причине нужно поверять номер партии, дату изготовления и артикулы всех рулонов. Эта информация указана на этикетке, вложенной внутрь каждого рулона.

Существует множество способов чистового ремонта стен в квартире. В зависимости от своих пожеланий, финансовых возможностей и особенностей отделываемой поверхности вы можете выбрать любой из них. Помимо оклеивания обоями разных видов, популярностью пользуются оформление фактурной штукатуркой, обшивка панелями и другими материалами.

Защита прав дольщиков

Отразив все недостатки в дефектном акте, следует оставить один экземпляр у себя, а второй вручить застройщику, если он отказывается его принимать под роспись, отправить почтой с уведомлением о вручении. После этого у застройщика будет 45 дней для того чтобы устранить все указанные в дефектном акте недостатки, или компенсировать стоимость устранения, в случае если дольщик устранил их за свой счет.

Если дольщик откажется принимать квартиру и застройщик согласиться с таким отказом, то срок возврата денег также будет составлять 45 дней.

Важно. В соответствии с законом № 214-ФЗ, регулирующим вопросы долевого участия в строительстве, гарантия на квартиру сроком в 5 лет распространяется также и на внутреннюю отделку. Этот вопрос в обязательном порядке должен быть прописан в договоре. На дома, которые не попадают под действие этого закона, срок гарантии составляет 2 года. Однако очень часто застройщики не указывают в договоре гарантийных сроков совсем. Поэтому заключая договор, следует обратить внимание на наличие такого пункта.

Если строительный дефект оказался скрытым и был обнаружен только в процессе эксплуатации квартиры, после того как был подписан акт, в соответствие с Законом № 214-ФЗ, необходимо до истечения гарантийного срока обращаться к застройщику с письменным уведомлением о выявлении недостатков. Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет или компенсировать затраты дольщику, устранившему их самостоятельно.

Если после вашего обращения застройщик будет бездействовать, смело можно обращаться в суд. Дольщикам, решившимся на такой шаг, можно дать несколько советов:

Перед обращением в суд соберите как можно больше доказательств, свидетельствующих о нежелании застройщика исправлять дефекты в работе и, соответственно, должным образом исполнять договор.
Все претензии застройщику предъявляйте письменно и сохраняйте переписку.
На осмотр квартиры приглашайте экспертов- строителей;
Как можно подробнее фиксируйте все дефекты.

Обращаться в суд, не подготовившись предварительно к этому процессу, смысл отсутствует, как показывает судебная практика, чаще всего судья отказывает в иске, если требования истца не подкрепляются убедительной доказательственной базой.

За и против

Квартира с отделкой или без отделки – давайте разберемся, что подойдет вам. Очевидными преимуществами чистовой отделки являются:

Можно сразу въехать и жить, либо незамедлительно получать прибыль от перепродажи или сдачи в аренду.
В некоторых случаях ремонт может оказаться даже несколько дешевле, чем выполнять все операции самостоятельно. Ведь застройщик покупает все материалы на основании оптового договора, а рабочие выполняют работу потоком.
Надежные строительные компании, заинтересованные в своих клиентах, дают гарантию на отделочные работы. С такого застройщика спросить за качество куда легче, чем добиваться устранения неполадок и погрешностей от нанятой бригады ремонтников.
Чистовая отделка позволяет переждать несколько лет, пока усядется дом. Затем можно выполнить свой вариант ремонта и быть уверенным в том, что уж ничего с ним не случится.

Однако помещения без отделки имеют и свои преимущества. Разберемся подробнее:

Вариант ремонта «под ключ», предложенный застройщиком, будет такой же как у всех соседей. Вам могут не понравится – расцветка обоев, или отделка санузлов
Застройщик может сэкономить и сделает отделку низкого качества. Он установит все самое дешевое, непрочное и быстро выходящее из строя.
За обоями, плиткой и краской могут быть сокрыты некоторые конструктивные проблемы, которые обязательно проявятся со временем.

Ответственность застройщика

Заключая договор, предусматривающий участие в долевом строительстве, следует знать, что застройщик, принимая на себя исполнение обязательств по осуществлению строительства, несет ответственность в соответствии с законом и договором. В случае нарушения застройщиком своих обязательств, предусмотренных договором, дольщик может использовать по отношению к застройщику такие меры гражданско- правового воздействия:

Расторгнуть договор (ст. 9 Закона № 214-ФЗ), в результате чего застройщик будет обязан вернуть дольщику деньги с процентами с учетом ставки рефинансирования Центробанка. Считаться расторгнутым договор будет с момента, когда застройщику отправлено соответствующее уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
Взыскать неустойку (ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Помимо требований закона неустойку может предусматривать договор. В этом случае договор может только увеличивать предусмотренную законом неустойку. Если условия договора ее уменьшают, они являются незаконными и могут быть оспорены в суде.
Взыскать убытки. Такое право дольщику предоставляет сразу несколько нормативно-правовых актов: Гражданский кодекс (ст. 15), Закон № 214-ФЗ (ст.10), Закон № 2300 -1 (ст. 28). Под убытками дольщика понимается, к примеру, стоимость аренды жилья на период устранения застройщиком дефектов строительства. Требовать убытки дольщик может одновременно с взысканием неустойки.
Компенсировать моральный вред (Закон № 2300 -1 ст. 15). Его размер определяется в каждом конкретном случае индивидуально. Характер и степень моральных и физических страданий подлежат доказыванию дольщиком.
Компенсировать судебные расходы (ст. 98 ГПК) Все расходы понесенные дольщиком в связи с обращением в судебную инстанцию при условии удовлетворении иска могут быть взысканы с застройщика.

Помимо этого существует возможность привлечь недобросовестного застройщика к административной и уголовной ответственности. Государственный надзор в сфере долевого строительства уполномочены осуществлять органы Роспотребнадзора, поскольку на данную сферу правоотношений распространяется законодательство о защите потребительских прав, и органы исполнительной власти.

Разобравшись в правилах приемки квартиры и изучив гарантированные законом права, вы однозначно сможете стать владельцем качественного жилья и ничто не омрачит вашу радость от новоселья. А в случае возникновения спора с застройщиком у вас будет возможность в законном порядке требовать возмещения предстоящих материальных затрат, а также причиненного, действиями застройщика морального вреда.

Плюсы, минусы, цена

Недвижимость с чистовой отделкой пользуется спросом, поскольку позволяет заселиться сразу. Не нужно будет:

искать строителей, чтобы выполнить ремонт (штукатуров, маляров, плиточников, электриков);
тратить время на разъезды по строительным рынкам и гипермаркетам в поисках плитки, обоев, линолеума, светильников, проводов, выключателей, плинтусов и так далее);
ждать 3-4 месяца, чтобы ремонт закончился (и это при лучшем стечении обстоятельств).

Но есть и негативные моменты. Нужно понимать, что:

отделка увеличивает стоимость квадратного метра;
качество выполненных работы может быть под вопросом (но все зависит от застройщика и его репутации на рынке);
материалы оставляют желать лучшего (как правило, используются дешевые элементы «социальной отделки);
дизайн может не устраивать клиента (тот самый случай, когда сантехнику выбрасывают, обои переклеивают, ламинат перестилают).

Не стоит рассчитывать, что застройщик уложит дорогой паркет на пол и поклеит бельгийские обойти на стены.

Цена недвижимости с чистовой отделкой зависит от ряда факторов:

класс жилья (элит, комфорт, эконом, престиж);
вида отделки;
площади квартиры;
материалов, использованных застройщиком.

В инструкции мы как раз посмотрим, что включает чистовая отделка, как ее проводят, какие работы выполняют. Это поможет избежать разочарования в будущем и слов: «Переплатили дважды! Компания такой ремонт провела, что теперь будем все снимать и делать заново!».